Allgemeine Grundsätze des griechischen Immobilienrechts: Was Sie wissen sollten
Griechenland ist nicht nur ein beliebtes Ziel für Urlauber, sondern auch für Immobilienkäufer und Bauherren. Doch bevor Sie in eine Immobilie investieren oder bauen, sollten Sie die grundlegenden rechtlichen Rahmenbedingungen kennen. In diesem Beitrag beleuchten wir die wichtigsten Aspekte des griechischen Immobilienrechts – von Grundstückskategorien über Bebaubarkeit bis hin zu baurechtlichen Anforderungen.
Die zwei Hauptkategorien von Immobilien in Griechenland
Griechische Immobilien lassen sich in zwei Hauptkategorien einteilen:
- Immobilien innerhalb eines Bebauungsplans (beplanter Innenbereich): Diese Grundstücke befinden sich in Gebieten mit einem festgelegten Bebauungsplan. Sie gelten in der Regel als Baugrundstücke („ikopeda“).
- Immobilien außerhalb eines Bebauungsplans (Außenbereich): Hierbei handelt es sich um Grundstücke, die oft landwirtschaftlich genutzt werden und besonderen Regeln unterliegen.
Im Außenbereich unterscheidet man zwischen:
Flurstücken: Grundstücke, die sich außerhalb eines Bebauungsplans befinden und keine spezielle Herkunft aus staatlicher Landverteilung haben. Diese werden oft für die Landwirtschaft genutzt.
Agrarflächen aus staatlicher Landverteilung („klirotemachia“): Diese Flächen wurden nach der Kleinasiatischen Katastrophe 1922 und dem Bevölkerungsaustausch mit der Türkei an Heimatvertriebene verteilt. Sie sind großflächig und dürfen nicht weiter unterteilt werden. Ihre Nutzung ist in der Regel auf landwirtschaftliche Zwecke beschränkt.
Was macht ein Grundstück bebaubar?
In Griechenland ist der Bau von Gebäuden nicht nur im Innenbereich, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch im Außenbereich möglich. Die wichtigsten Kriterien für die Bebaubarkeit sind:
- Mindestgröße: Im Außenbereich muss ein Flurstück mindestens 4.000 Quadratmeter groß sein, um bebaubar zu sein. Das heißt um auf einem solchen Grundstück (à 4.000 Quadratmeter) darf ein Bauwerk mit einer Wohnfläche von bis zu 186 Quadratmetern errichtet werden.
- Geeignetheit („artio“): Ein Grundstück gilt als geeignet, wenn es in baulicher, ästhetischer und wirtschaftlicher Hinsicht sinnvoll genutzt werden kann.
- Bebaubarkeit („ikodomisimo“): Es ist bebaubar, wenn es alle baurechtlichen Vorschriften erfüllt. Die Prüfung erfolgt durch einen Topographen und einen Bauingenieur. Ein entsprechender Stempel auf dem topographischen Plan bestätigt die Geeignetheit und Bebaubarkeit.
Baurechtliche Vorgaben:
Die zulässige Baufläche hängt von der Art des Gebäudes und der Größe des Grundstücks ab. Für Bauvorhaben im Außenbereich gelten besondere Vorschriften, etwa in Küstennähe oder in Naturschutzgebieten.
Besonderheiten des griechischen Baurechts
Das griechische Baurecht ermöglicht im Vergleich zu vielen anderen Ländern flexiblere Bauvorhaben, auch außerhalb von Bebauungsplänen. Dennoch müssen alle Bauvorhaben den geltenden baurechtlichen und öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Dazu gehören:
- Regelungen zur maximalen Bebauungsfläche (Baufaktor),
- Vorschriften zur Nutzung der Immobilie (z. B. Wohngebäude, landwirtschaftliche Gebäude),
- Einhaltung von Umweltauflagen.
Wie wird die Bebaubarkeit geprüft?
Die Prüfung erfolgt durch Experten:
- Topographen / Landvermesser: Sie erstellen einen detaillierten Plan des Grundstücks und prüfen dessen bauliche Eigenschaften.
- Bauingenieure: Sie analysieren die baurechtlichen Voraussetzungen und bestätigen die Geeignetheit und Bebaubarkeit mit einem offiziellen Stempel auf dem Plan.
Diese Prüfung ist eine zentrale Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung.
Fazit: Gründliche Prüfung ist unerlässlich
Der Immobilienkauf und Hausbau in Griechenland bieten viele Möglichkeiten, erfordern jedoch eine sorgfältige Planung und die Einhaltung rechtlicher Vorschriften. Besonders die Unterscheidung zwischen Innen- und Außenbereich, sowie die Anforderungen an die Geeignetheit und Bebaubarkeit von Grundstücken sind entscheidend.
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Stand: November 2024. Alle Angaben erfolgen ohne Gewähr.
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